初めての大家さん、いったいどうしたら(*´▽｀*)ｎ自主管理？管理委託？

借主向けの初めてお部屋を借りるには．．．

なんてページはよく見ますが

初めて家を貸すにはどうしたらいいんでしょう．．．

初めての大家さん向けのページはほとんどないような気がするので

何回かに分けて初めてお部屋を貸すときにどうしたらいいか

どんな判断がいるかを書いてみたいと思います(*´▽｀*)

そんなこと言ってもアパートも持ってないし僕には私には関係ない

そう思われるかもしれませんが

相続で遠く離れた実家の戸建てを引き継いだり

今住んでいる中古の戸建てとは別の場所に新築を建てられて、それまで住んでいた
中古の戸建てを貸したいとかいろいろな場面が想定できます。

不動産を収益物件として貸したいと思ったとき

直接借主を見つけるのであれば不動産屋さんに頼む必要もありません。

当事者同士が合意をすれば間に不動産業者を挟まずしても契約は可能です。

ただそれでは後々トラブルになったときに困るのと

中々貸主個人で新しい入居者をつてもなく探すのは至難の業なので(^^;

必然的に不動産会社に依頼する場合が多いでしょう。

では不動産屋さんとの間にどのような契約が必要になるのでしょう。

ざっと言って以下のような契約の種類があります。

①専属専任媒介契約

②一般媒介契約

③専任管理契約

①は１社に不動産会社を決めて入居者を募集する内容です。
入居者斡旋のあとはご自身で管理（毎月の賃料集金やトラブル対応）することも可能です。この場合毎月の管理料などは発生しません。

②は①の１社に不動産会社を決めるのではなく、複数の不動産会社に入居者募集を依頼する方法です。他の内容は①と一緒です。複数の不動産屋会社に募集依頼をかけるので早く決まりそうな気もしますが、その分、各不動産会社の力加減が薄まる可能性もあります。

③は読んで字のごとく入居後の管理まで不動産会社に任せる方法です。
大家さんご自身で動く内容が少なくなるので未知に対する不安は少なくなります。
ただ毎月の管理料が発生します。アパート、マンションの場合集金賃料の５%、一戸建てや分譲マンションなどの場合１０%の設定をしている不動産会社が多いと思います。

自主管理のメリット

〇管理費の節約
〇賃貸経営の流れを把握しやすい
〇入居者との関係が深くなる
〇リフォーム等ご自身で直接発注するので中間マージンの節約ができる

自主管理のデメリット
●入居中のトラブルなど全て自分で対応しなければならない
●制度改正などの情報収集が必要
●入居者募集などすべて自分で各不動産会社に依頼しなければならない。

管理委託のメリット
〇契約手続き、退去に際する営繕、リーシング、入居中の様々な問い合わせなどすべて不動産会社が行ってくれる。
〇苦情などによるストレスが少ない。
〇賃貸経営のために拘束される時間が少なくて済む。

管理委託のデメリット
●経費（管理費）がかかる。
●管理会社との意思疎通が必要（裏を返せばこの意思疎通ができていれば、ほとんどの事が上手くいきます。）
●リフォーム等の費用がご自身で手配するより高くなる。

ｅｔｃ．．．．

ではどのパターンが一番ご自身に合うと思われますか。

ポイントとしては同じ生活圏内に居られるのであれば募集だけ不動産会社に依頼して

ご自身で自主管理する方法が一番お金は残るでしょう。

分譲マンションや一戸建ての場合、対応する入居者もマンツーマンなので集合住宅よりトラブルは少ないでしょう。（①か②）

借主入居後の様々な案件をご自身で直接対応するのが嫌な場合は決まった不動産会社に管理を依頼された方が心が楽でしょう（③）

では管理契約するとして実はその種類も種類があります。

次回は管理契約の内容について書いてみたいと思います。