民法が４月１日から改正されますね( *´艸｀)

もうご存じの方もたくさんいると思いますが今年の４月１日から改正民法が施工されます。

不動産業に携わるものとして気になる部分をピックアップしてみました。

今日は敷金と原状回復についてです(*´▽｀*)

まず気になる敷金に関する項目が明文化されました。

実際の条文がこちら↓

【民法第６２２条の２

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。】

色字のところが敷金の定義ですね。
ずっとこの業界にいると今更感はありますが敷金って何？って質問に対してはがっつり明確にお答えすることができるようになりましたｗｗ

返ってこないイメージばかり先行していた敷金ですが債務の額を控除して返還してくださいということも明文化されました。（今までの賃貸借契約書にも普通に入っていた文章なので変わった！ってイメージは全くないですけどね(^^;）

返還するのはお部屋をきちんと明け渡した後！ってことが書いてあります。

返還の時期などは書かれていませんがこれは今までの慣習的なものになるんでしょうね。（退去後から一月以内とか）

また賃借人の債務（払わないといけないお金）があったとして賃貸人のほうから敷金と相殺するよって言えるけど賃借人のほうからは敷金から引いといてよ！とは言えないことが書いてあります。

続いて最も気になる原状回復についてです。

【民法 第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、この限りではない。】

これも今まで国交省のガイドラインなどを参考に今までの賃貸借契約書の中にも普通に入っていた内容なのでふ～んって感じですが。。。

入居後に生じた損傷は直さないといけないよ。ただし通常損耗（普通に生活していてできるであろう傷など）や経年劣化（時の流れとともに古くなったりしていくもの、畳の色あせとか・白いクロスも時間が経てば日光や蛍光灯の紫外線などで色が変わります。）などは含みませんよってことが書いてあります。

基本的には通常使用時のルームクリーニングや畳の表替えなどは賃借人の責めに帰すことができないと考えられるため敷金から美装費、畳の表替え代などを差し引きする場合は契約前に賃借人と事前合意が必要になります。

※消費者の利益を一方的に害する条項以外は契約内容に盛り込むことが可能です。

施工日前に締結された契約は原則改正前の民法が適用されます。

この時期は４月以降が契約日の申し込みもチラホラ出てきますから今から考えておく必要もあるでしょう。

ただ今までもきちんとしている不動産屋さんやオーナー様は特にいままでと何ら変わるところはないような気がするのでそこまで慌てなくてもいいかもしれません。

敷金の項目が明文化されたということでこれからは退去時のトラブルを避けるために定額のクリーニング費が敷金に取って代わるかもしれませんね。

次回連帯保証人についてまとめます。
※実はこっちのほうが気になってたりする(^^;