オーナー様へ
ライブエステートの物件管理理念をご覧ください!
時代の流れやライフスタイルの多様化により賃貸物件の経営も複雑化してきました。
オーナー様のマンション経営は順風満帆でしょうか。
うちは大手のハウスメーカーに建ててもらって家賃保証（サブリース）も付いているから安心だよ。
そう思ってらっしゃるオーナー様も多いかもしれません。
また現在は満室（若しくは満室に近い運営）だから大丈夫！そう思われているかもしれません。
でも少しでもざわっと引っかかる部分があれば、お時間をいただいて読み進めていただけますでしょうか。
不動産管理会社のＨＰによくある「任せて安心！」のようなフローチャートはあえて書きません。
円滑に入居者様の募集活動を行い建物管理をしていくことは、至極当たり前のことだからです。
当たり前のことをフローチャートに書くと何だかカッコよく見えるんですけどね(笑)。
家賃保証（サブリース）は１０年経過後定期的に契約の見直しが入ります。
前述したような内容でアパート経営を運営できているのであれば今は何の心配もいらないのかもしれません。
ただ思っているより早く時代の流れは進んでいきます。
基本的に大手の家賃保証（サブリース）は契約から10年は固定保証ですが、
その後２年ごとに保証賃料の見直しが入ります。
当初の計画通り進む確率はほぼ０%に近いと思われます。
ただそれでも返済金額を割らないのであれば家賃保証してもらう値打ちもあるでしょう。
ただ税金諸々、諸経費色々を差し引くと大きく返済金額を割るようなオーナー様がこれから高松でもどんどん増えてくるような気がします。
最初の１０年間は保証金額が変わらないからその間はいくらで賃貸契約してても関係ないよ。そう思われるオーナー様もいるかもしれませんが実際に賃貸契約された賃料は１０年後の査定に大きく響いてきます。
この辺りをチェックしておかないと１０年後にいきなり大きく保証金額を下げられた！なんてことになりかねません。
現状満室に近い運営ができているならその要因を考えてみましょう
現状満室に近い状態で運営できているオーナー様も
その要因は何か考えてみましょう。
ただ単に築年数が新しいから、立地条件がいいからなどの内面的要因が強いだけなら
いつ慢性化した空室状態に陥るかわかりません。
最近では大手ハウスメーカー系の管理会社にプラスして高松でも全国フランチャイズ系の管理会社も増えてきました。
それではオーナー様の物件が空室になったとき
きちんとその会社のＨＰ（ホームページ）にオーナー様の物件は掲載されていましたか？
その物件情報に写真は何枚載っていましたか？
きちんとした構図で写真が撮られていましたか？
コメントはきちんと載っていましたか？
パノラマ写真など時代の流れに合せた工夫はなされていましたか？
はたまたYoutubeなどの動画はどうでしたか？
以前あった相談で嘘のようなホントの話
最初はきちんと管理してくれていたのに最近管理会社の担当営業ががＤ東やＤ和の新築ばっかり決めているようだ。→ブログ参照
これだけ物件が増えてもやっぱり新築は決めやすいのかな。。。(^^;
リノベーションも考えてしないと逆にグレードダウンする場合があります
下記のような提案をされたオーナー様はいませんか？
ここ10年リノベーションと言う言葉が流行りです。
リフォームじゃなくて？同じことやってるようだけど？
はい！内容はほとんど一緒ですがリノベーションって言った方がかっこいいですよねｗｗ
しかもオーナー様はご年配の方が多いので耳慣れないカタカナ言葉を持ち出した方が管理会社が営業しやすいんですね。
時代に合ったリノベーションが必要ですと言われて高額なリフォーム代金を支払いませんでしたか。
例えば．．．小学校や幼稚園の横の２ＤＫ物件を１ＬＤＫにしてみた
部屋数の多い３ＤＫ物件をリビングが広い方が好まれているからと収納も全部潰してしまい唯々広いだけの１ＬＤＫにしてしまった．．．など
リノベーションをするときはきちんとターゲットを絞る必要があります。
どういう世代の？シングルなのか？ファミリーなのか？
広いリビングが好まれているのは事実ですが、それを優先するばっかりに何でもかんでもＬＤＫにしても逆に物件がグレードダウンしてしまう場合もあります。
せっかくお金をかけたのに。。。
立地やターゲットにする入居者様の層をどこにするかの絞りこみが出来ると大きな間取り変更より
クロスをアクセントクロスにしてあげる。
キッチンの混合栓をシングルレバーにする。
嫌われがちな和室も襖をデザイン風の襖紙に変えてみる。
それだけで十分に印象が変わってくる場合があります。
高額なリノベーションをしてもお部屋は決まりにくい時代になっています。
賃料も簡単には上げれません。そのうえで高額なリフォーム費を回収できるのに何年かかるか考えてみてください。
オーナー様の意思を持ちましょう
大事なのは管理会社に言われたから、よくわからないけど仕方なくリフォームするのではなくオーナー様自身が現状の市場をよく理解され、その上でご自身の物件をよく理解することが大事なのです。
結局大手管理会社はリフォーム提案をするのも仕事なので、最初のリフォーム工事の結果が上手くいかないと必ず次のリフォームを提案されます。
提案されたリフォームの中には前述したような不必要なリフォーム（地域性や周辺環境を無視した）も入っています。ではなぜ高額なリフォームを薦められるのでしょうか。
人間に例えて言うと体が大きくなるとたくさん食べないと動けなくなります。そしてすぐにお腹が減ります。
大手管理会社にはたくさんの社員さんがいます。そんなところからでも利益を追求していかないと体力が持たないので致し方ない部分ではありますよね。
ライブエステートならどんなんよ！
じゃぁライブエステートならどんなんよ！
◎地元高松での賃貸に特化した不動産経験２３年の賃貸職人が応対いたします。酸いも甘いも苦いも噛みしめておりますので(笑)どんな状況にも臨機応変に対応いたします。
◎基本的にリフォーム時の経費は最小限に抑えます。
少数精鋭を会社運営の基本にしています。
前述の大手管理会社のたとえ話に置き換えると、少しのご飯でお腹がいっぱいになりますｗｗ
それよりもどうしたらお部屋の空室を埋めれるかに真剣に向き合います。
※当たり前の話を熱く書いてしまいました(^^;
◎どうやれば最小限のコストでお部屋を生かせるかをオーナー様と一緒に考えます。
判で押したように間取り変更などのご提案はいたしません。
いろいろと書きましたが時代背景やターゲットを絞ったリフォームに関しては決して反対派ではありません（苦笑。
かけるべきところにはしっかりと費用をかけましょうという考えです。
◎相談は無料です。
またお部屋の仲介もさせていただきます。もちろんお打合せの上管理をお受けすることも可能です。
オーナー様と気持ちを一つにして、目線を同じにして動くことが大切なのです。
ちょっとでも心がざわついたオーナー様へ
ぜひご相談をお待ちしております。
現状を見据えたお話をさせていただければと思います。
もちろん相談を受けたからと言って管理の強制などは致しませんので、安心してご相談ください。
※匿名での相談もお受付いたしますが脚色や嘘の混じったご相談はお受付しかねますのでご了承ください。また詳細（大体の所在地、築年数、間取りなど）をお伺い出来ないご相談はあくまで一般論でのご回答になります。